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禁止公司购买商品房 是堵上限购限售的最大漏洞
来源:腾讯财经 时间:2018-06-29 13:54:11 作者:
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  5月中旬,成都调控加码——单身无房限购1套,家庭2套房禁购(夫妻离异2年内购房按原家庭套数计算),而且一次只能报名1个楼盘。政策公布之后,好几个成都人向我抱怨说:新政下,像我们这种已经买了1套房,用掉名额,但房子又不够大的单身男性,去相亲都失去了不少优势。

  以上调侃的成分居多,但却也反映出,随着调控不断加码,无论是成都,还是其他城市,个人通过离婚等方式规避限购的空间已经被大大压缩。这对贯彻中央“房住不炒”的政策有至关重要的作用。

  然而,还有一道大门迟迟没有关上,那就是企业和机构炒房!由于其炒房行为长期游离于楼市限购政策的监管之外,即便在各地调控高压下,企业和机构炒房依然十分活跃,凶猛程度甚至不亚于众人皆知的温州炒房团。

  6月24~26日,西安、长沙和杭州三个城市相继宣布,在限购区域暂停企事业单位购买商品住房(长沙还要求已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让)。

  鉴于近日国家7部委联合发文,决定于今年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,对企业禁售商品房的做法将会推广到更多城市。

  限价条件下一二手房价格倒挂,诱发企业疯狂投机炒房

  缴纳500万诚意金才有资格参与摇号;拿5000万出来买房只能找个角落蹲一下;167套房却有700多个人参与摇号,数小时内全盘售罄……

  前段时间,深圳招商海上世界双玺花园三期开盘,各种段子传得满天飞。众人纷纷感慨,有钱人真多!只有极少数人质疑:深圳有钱人多,但有钱还有资格买房的人怎么会有这么多?!

  答案在当天就“揭晓”了——有购房者刚抽到签,就在群里面发布转让信息:转让招商双玺287平米户型,原价2450万元,现按3050万元转让(公司股权转让)……

  这说明,“5千万蹲”的不都是个人还有公司,或者说用公司作掩护的个人!原价2450的房子一转手就能赚取600万元,那原价5000万的转手之后又能赚多少呢?!

  限价,使得一二手房价格倒挂,存在巨大的套利空间。以招商海上世界双玺花园为例,其一二期二手房,200多平米的户型在中介的挂牌价基本在13万-15万/平米,在整个蛇口及深圳湾片区,同等定位的豪宅有些甚至卖到20万/平米,而前不久公开摇号的三期,预售备案价格仅约8.2万/平米起,整体均价约12万/平米。

  天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。

  马克思在《资本论》中曾引用过英国经济学家托·约·登宁的一段话:“资本逃避动乱和纷争,它的本性是胆怯的。这是真的,但还不是全部真理。资本害怕没有利润或利润太少,就像自然界害怕真空一样。一旦有适当的利润,资本就胆大起来。如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。如果动乱和纷争能带来利润,它就会鼓励动乱和纷争。走私和贩卖奴隶就是证明。”

  一旦买到,瞬间就可以赚取数百万计的价差,任何理性经济人都会蠢蠢欲动。只不过大多数个人要么有购房资格却没有这么多资金,要么有资金而没有购房资格。可是,游离于楼市限购政策的监管之外的企业,这二者都有!

  有知情人士透露,招商双玺摇号的现场,大约一半是以公司名义购房。同样的剧情,在各地频繁上演。6月25日,杭州九龙仓珑玺项目公证摇号结果中,出现同一法人注册的三家企业同时中签的情况,这三家企业的注册时间距离摇号时间仅一个月,除了珑玺项目摇号,这三家公司还分别中签过杭州其他热门楼盘!

  事实上,在个人购房遭遇限购情况下,借由公司名义购买商品房房,在深圳、杭州等热点城市十分常见。购房坐等升值,甚至是不少上市公司增厚业绩、扭亏保壳的法宝!Wind数据显示,截至今年6月26日,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%,持有市值上万亿,同比上年增长近两成。

  对企业禁售商品房的政策,将会被复制到更多城市

  以公司名义炒房主要有两种方式:

  一是以公司名义买入和卖出房产赚差价,虽然这会涉及较高的交易税费,但现实中多数时候都采用此种方式。

  二是通过直接转让公司的方式交易房产,一般标的较大的豪宅、双方一次性交易多套房产的会采用此类方式。

  通常,炒房者在购房之前会新注册一家公司,以公司的名义参与购房,可以规避限购限售等政策;购房之后,直接加价,以转让公司股权的方式转手。

  由于购房的主体是公司,公司股东的变动不影响房屋的所有权,因此不需要到房管部门做更名登记,还可以规避掉增值税及附加税,契税,房产税和土地使用税,甚至连个人所得税也可能通过阴阳合同逃掉,仅需缴纳极少的股权转让印花税。

  很显然,以公司的名义炒房,不仅挤占了刚需刚改的购房空间,而且容易助涨预期、引发市场恐慌,背离了“房住不炒”的政策初衷,必然面临整顿。

  西安、长沙、杭州是反应最快的三个城市。6月25日,杭州九龙仓珑玺项目公证摇号结果存在以公司名义炒房的情况一经曝光,6月26日,杭州市住房保障和房产管理局旋即宣布,杭州在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)。长沙市住建委党委书记、主任王伟胜更是表态称,“当前房地产市场的矛盾,不是供需矛盾,是炒房和反炒房的矛盾。”

  长沙出台新政的当天,住建部等7部位联合发文,决定于2018年7月初至12月底,在部分城市(名单附后)先行开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动。虽然其中没有涉及打击企业炒房的行为,但是,整治重点中,第一条就是要整治“投机炒房行为”。

  毋庸置疑,集中整治风暴下,暂停企事业单位在限购区内买房这一政策,将在更多城市相继落地。当前,除上述三个城市之外,据媒体报道,上海正与司法部门商讨研究企业能否购买房的相关问题。

  类似深圳这样的城市,接下来调控加码、限制企业购买商品房的可能性极大。因为无论是招商海上世界双玺花园三期还是华润城三期,都呈现了“限价——抢房潮”的场景,这与中央调控的初衷——房住不炒——是相悖的,已经触发了调控升级加码红线。

  禁止企业购买商品房,对刚需刚改有利,对开发商不利

  限价,原本是为了打击楼市投资投机,结果最终却限出了更加复杂的不公平,激活了更大的投资投机力量。

  事实上,此前深圳部分新开盘项目销售方案中已有注明:个人优先选房,企业购房排在个人选房结束之后。

  然而,注明是一回事,实际操作却又可能是另一回事。因为购房者(个人和企业)在与政策博弈,开发商同样也在跟政策博弈。

  部分开发商为规避限价等政策,甚至成立关联公司,将自家物业打包出售给关联公司,摇身一变成为二手房在市场上进行销售。

  市场上每次曝光某项目开盘过程中存在公司炒房,挤占刚需、刚改者的购房空间时,项目方总会站出来辟谣:根本没有这回事!

  如果政策没有明文禁止以公司名购房,即便存在那又如何,出来辟谣只不过是为了安抚公众情绪的政治正确或常规公关而已…

  对开发商来说,即便不是打包卖给关联公司,其也有足够的动力将房卖给企业。因为调控以来,不仅后端销售限价,前端融资、拿地也越发艰难,等于开发商同时受到两边挤压。这样的情况下,开发商不情不愿地按指导价卖房,最希望的就是快点回笼资金。相比于卖给个人购房者,卖给企业,对方一次全款付清的实力显然要更强。

  可是,物极必反,现在政府已经盯上了。往后,如果更多城市加入限制公司购买商品房的行列。诸如“五千万蹲”的骇人场面一定会减少。对开发商来说,由此会少一个市场炒作的由头,资金回笼的速度也将受到一定的影响。但是,这一政策对供需结构紧张的城市来说,会带来一定的缓解作用,对个人购房者来说,则是好事一件。

标签: 编辑 邓创
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