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六大数据告诉你房地产真相:房地产不是冷 而是背地里发烧
来源:腾讯财经 时间:2017-09-20 09:45:59 作者:
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  最近房地产市场的声音有点嘈杂。

  比如国家统计局8月份70个大中城市房价环比下跌,比如香港内房股涨得鞭炮齐鸣、锣鼓喧天、欢天喜地,再比如恒大董事长许家印又重新当上中国首富了……

  连A股的房地产股也抓紧补涨了几天。作为准备当房奴的吃瓜群众,听了一惊,赶紧准备去抢房,却发现“太耸人听闻”了。回去研究了下,又惊讶发现一个现实,是全国重点城市房价飙升的压力正在暗流汹涌。

  就在8月份,一个月时间里,全国房地产销售面积刷新历史纪录。前8个月,房地产销售面积也刷新历史记录。按照这个速度下去,2017年房地产销售面积和销售金额都将全面超越房价暴涨的2016年。

  这个成绩是在居民购房资格严格调控局面下取得的,而且是在楼市信贷不断收紧,房贷利率连续8个月上升的情况下取得的。殊为不易,殊为不易!

  我们重点关注到六大数据:

  数据一:一线城市房价同环比均在上涨;

  数据二:今年房地产销售有望刷新历史新高;

  数据三:住宅库存跌至过去3年低位;

  数据四:土地储备面积去化周期为14个月;

  数据五:房贷利率连续8个月走高;

  数据六:按揭仍然保持在高位。

  怪不得香港内房股上涨得如此决绝——中国恒大、融创中国上涨均超过4倍,雅居乐集团、佳兆业集团、碧桂园、龙光地产、中国奥园等上涨均超过2倍,龙湖地产上涨1.25倍,包括世茂房地产、远洋集团、万科企业、嘉里建设、华润置地等在今年的涨幅也超过50%。

  数据一

  一线城市房价下跌?比较稳

  我们选择一线城市的上海地区商品住宅成交情况重点观察。

  (数据来源:上海同策咨询)

  我们来看下今年春节后上海市商品住宅每周走势图,从绝对值来说,房价基本保持平稳。就如同现在讨论8月份M2增幅创历史新低一样,不能说明资金投放小了,而仅仅说明去年的增幅太大。

  如果放到国家统计局70城二手房数据来看,也有同样情况,8月份的数据,多数城市房价不仅是同比上涨,环比也在上涨。下图来源是国家统计局:

  数据二

  今年房地产销售有望刷新历史新高

  今年前8个月,国内商品房销售面积达到了9.8亿平方米,7.8万亿销售额。2016年全年数据情况如何?15.7亿平米销售面积和11.7万亿销售额。也即按照目前速度,销售面积和销售额超过2016年不是一句空话。

  目前,9.8亿平方米是同期历史最高纪录,8月单月销售面积1.2亿平方米也环比上涨4.3%。销售额方面,7.8万亿元也刷新了历史同期纪录。显然,如果后期没有更新的调控措施出台,2017年有望全面超过2016年。

  数据三

  住宅库存跌至过去3年低位

  特别值得注意的是,当前住宅库存已经跌到了过去3年的历史低位。按照中原地产的预测,当前的去化周期仅剩5个多月。按照国土部门之前的政策,库存6个月已属非常紧缺。也就是说,我们去库存去的,现在反而要补库存了。这是要闹哪样?

  根据国家统计局发布的2017年1至8月全国房地产开发投资和销售情况显示,房地产业去库存进度加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低,仅略高于2014年末商品房6.2亿平方米的待售面积。

  2014年末?那个时间点,也正是上一波房价上涨的起点位置。太吓人了!

  数据四

  土地储备面积去化周期为14个月

  就在楼市库存大幅减少的同时,土地储备面积明显偏低了,一些城市急需增加土地储备来稳定房价。

  易居研究院监测的50个典型城市8月份统计数据显示,全国50个城市土地储备面积为6.1亿平方米,去化周期为14个月。这意味着,若按照当前商品房销售的节奏,此类土地储备面积14个月后就可以消化完毕。

  值得关注的是,包括东莞、泉州等城市的去化周期,均为4个月左右的水平。这些地区供地方面非常节制,但按照这些城市当前土地储备去化周期看,后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险,带来房价上涨的压力也将更大。

  数据五

  房贷利率连续8个月走高

  随着楼市信贷不断收紧,房贷利率继续走高。据金融智能搜索平台融360最新发布的数据显示,8月全国首套房贷平均利率为5.12%,相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%,为连续8个月上升;同比去年8月的4.44%,上升了15.35%。

  与房贷利率上扬相对应的是银行贷款折扣继续“缩水”。据融360统计,在全国35个城市533家银行中,有484家不再提供优惠利率,占比高达90.8%。而在去年同期,全国优惠利率占比为85.93%,本月优惠利率占比仅为3.56%,总体优惠利率占比下滑趋势明显。

  数据显示,今年8月份,全国有154家银行首套房利率上调,占比为28.89%;与上月持平的有349家银行,占比为65.48%;同时,8月还有29家银行分(支)行暂停受理房贷业务。

  值得注意的是,随着银行资金成本日益攀升,北广深等一线城市平均房贷利率已纷纷破5%。其中,北京地区首套平均利率为5.12%、广州为5.13%、深圳为5.04%。在首套房首付方面,北京地区30家银行中有22家银行将首付比例上调至3.5成;贷款利率方面,北京地区个别银行虽最低仍可申请基准利率,但银行额度较为紧张,部分银行执行首套利率基准上浮5%至15%。

  在二套房方面,8月份全国二套房贷平均利率为5.54%,同比去年同期的5.39%上升了2.77%,继续保持稳中有升的态势。与此同时,在全国35个城市533家银行中,执行二套房贷利率上浮10%的银行数占比为63.78%;执行上浮10%以上的银行数占比为30.01%。其中,有11家银行二套房贷利率执行基准上浮30%。

  数据六

  按揭仍然保持在高位

  从央行公布的8月单月数据看,新增10900亿贷款中,并无明显结构性变化。其中,按揭仍然保持在高位,新增4470亿,连续6个月达到4000亿以上的规模。

  在目前整体房地产开发和销售进入下行通道的背景下,新增按揭并无下降趋势。市场普遍解读为放款时滞、审批放慢等,中信宏观诸建芳团队则认为,一个重要因素一直在支撑按揭。

  今年年初以来,开发投资增速下降的幅度并不及预期,其中较大一部分原因在于三四线城市的量价齐升。刚需在支撑销量走高的同时,按揭在这些三四线城市的增长也十分强劲,因此中信宏观诸建芳团队认为这可能也是按揭居高不下的重要原因之一。

标签: 编辑 邓创
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