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恒大分拆上市控股深深房 承诺未来三年盈利888亿
来源:证券时报 时间:2016-10-10 16:40:50 作者:于德江
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  作为恒大地产分拆回归A股的另一主角,深深房A(000029)10月9日晚间公告,公司以发行A股股份及支付现金的方式购买恒大地产100%股权,交易完成后,恒大系凯隆置业将成为深深房的控股股东。

  深投控系深深房现任控股股东,持有其63.55%股份;恒大地产系凯隆置业全资子公司,两者均隶属中国恒大(03333.HK)旗下。

  各方同时约定,在正式协议签署前,恒大地产可引入总额约300亿元的战略投资者。而根据目前的土地储备和开发情况,恒大地产未来3年(2017~2019年)预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元,对应的扣非净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元。凯隆置业因此作出业绩承诺,恒大地产未来3年的累计净利润约为888亿元。

  超高的业绩承诺可以看出恒大对于未来业绩的自信。根据中国恒大的公告,中国恒大今年上半年合约销售额为1417.8亿元,同比增长62.8%。若按照上半年业绩推算,恒大明年实现4500亿元销售的目标难以实现,但对比前8个月的销售业绩就可以看出信心来自哪里。今年前8个月,中国恒大合约销售额2330.6亿元,同比增长98.3%。也就是说7、8两个月时间,恒大销售近千亿,接下来的“金九银十”自然更有信心,年底或许还可期待“翘尾”行情。

  但是,就在恒大宣布和深深房合作的同时,国内多个一二线城市在国庆假期期间发布房地产调控政策。而恒大在今年上半年新获取的80个项目中,一线城市投资额占比10.1%,二线城市投资额占比63.8%,此外新获取的三线城市则位于惠州、岳阳、许昌等城市中心区域。

  政策主要影响的便是恒大重点布局的一二线城市,已有媒体报道,郑州、杭州等地楼市成交量急剧萎缩,卖方市场变为买方市场。全国调控一盘棋,突如其来的政策变化会对恒大未来业绩有何影响仍未可知。

  恒大地产回A采用分拆的方式,资产注入完成后,凯隆置业将成为深深房大股东,凯隆置业的股东则不发生变化,仍是港股中国恒大。

  这种资本运作模式,类似双汇发展和万洲国际,但范围和上市先后顺序有所不同,双汇发展在A股率先上市,主要是双汇集团在境内资产,之后双汇集团又将收购的海外资产和境内资产打包,通过VIE结构到香港上市融资一次,目的是偿还海外收购之贷款。

  中国恒大目前市值700多亿港元,仅相当于万科的五分之一。如果中国恒大回归A股成功,3年880亿元的业绩承诺,将对估值贡献良多,以10倍估值计算,将可评估为2200亿元,远超目前市值。

标签: 编辑 张闻宇
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