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长租公寓的“壳”要破了吗
来源:北京商报 时间:2020-11-19 08:39:28  
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  “蛋壳”要破了吗?

  这个当下蛋壳不愿意回答的问题,或是接下来长租公寓市场必须直面的问题。连日来,蛋壳深陷“爆雷”“跑路”风波,引发公司股价震荡,长租公寓市场风声鹤唳。

  危险的气息,在时间和地域上都早有征兆。年初,因为免租的矛盾,蛋壳与业主的矛盾开始暴露。随后,公司风波不断,资本市场新秀变得起伏不定。赴美上市的长租公寓公司青客公寓也被曝出资金周转困难,甚至险些关门。长租公寓爆雷频发于多个城市之际,整个行业已是鸡飞狗跳。

  长租公寓有一套自己的运营逻辑。“高付”租金给业主,再以“低价”给租客,这一模式看似违背“低买高卖”的市场规律,却在长租公寓市场成为基本操作。若要维持资金链,只能“长收”租客一年的租金,再按月“短付”给房东,利用时间差周转资金。

  而租客租金又多来自于租金贷等金融产品,提供租金贷的贷款公司通常不是正规银行,有些是网贷公司或非正规金融机构,利用租户信用借贷搭建资金池,放大了风险。这种玩法的长租公寓,更像是罩在房地产外壳下的资本游戏。而时间和金钱之间,往往争分夺秒,危险藏在顷刻之间。

  疫情可能是击垮资金链的稻草。但无论疫情存在与否,长租公寓的脚上一直绑着“雷”。在业内,长租公寓模式一直争议很大,房地产大佬们各执一词。几年之间,嘴仗不断,争吵不休。潘石屹直言“这个生意是亏的”,王石力挺,冯仑态度谨慎,他表示要看租金水平也要看房地产金融产品创新。从实际行动看,万科、龙湖等龙头企业则接连布局,中介系、酒店系、创业系,长租公寓市场争夺战愈演愈烈。

  楼市迈入存量房时代,“租售并举”的政策背景下,租房改革政策频出,房企将租赁看作“楼市下半场”的入口。各路势力争相进入租赁市场,长租公寓顺势站上风口,火热看似有章可循,又难掩一厢情愿。

  资本上头,往往就剩下速度与激情了。跑马圈地,上车占坑,借助租金贷疯狂收房、极速扩张之后,有事儿就不是自己说了算了。在遭遇市场风险和变动的情况下,仍要按约定缴纳租金,巨大的经营压力之下,再火的市场都会遇到最冷的结局。

  微利行业,需要细耕慢做,放长线看远期。长租公寓在市场前期需要重资本投入,如何利用金融工具,解决资金沉淀、回报周期长以及现金流需求,监管如何介入,既要管住钱又要给予金融支持,是置身其中各方要解决的当务之急。

  脆弱的壳,还打不了长期的仗。

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