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业主行使权利也要遵守管理公约
来源:经济日报 时间:2020-07-25 18:39:08  
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  “小区内的事务谁说了算?”小区业主与物业之间常有不快,甚至对簿公堂打官司。在浙江衢州,法院就审理了一起物权纠纷案,业主以通行权受侵犯为由起诉物业公司。日前,衢州市中级人民法院二审维持原判,业主的诉讼请求被依法驳回。

  法院为何驳回?原来,浙江衢州某小区建成后,地面停车位仅有20余个,远远满足不了全部业主的停车需求。有的业主为图方便省事,经常随意将车辆停放在车位之外的小区道路上,既影响小区居民的日常生活,又增加了消防安全隐患。2019年上半年,物业公司根据部分业主建议,制定了《小区车辆管理公约(试行)》,获得三分之二以上业主赞成。

  该公约规定,小区地面停车位先到先得,停满后,有车位的业主需将车辆停入地下车库,无车位的业主需自行驶离小区。对小区内违规停放的车辆,物业公司将进行文明劝阻,劝阻后仍不配合,报综合执法局、公安交警及消防部门处理,类似行为累计三次的,删除车辆的自动识别信息等。

  管理公约实施后,周某等业主仍经常将自家车辆停放在车位之外,且对合理劝导不予理睬,并拒绝在文明停车承诺书上签字。2019年5月前后,物业公司依据管理公约,删除了闸道口周某等车辆的自动识别信息。2019年12月,周某等向法院提起诉讼,要求小区恢复其车辆自由出入小区的权利。

  法院经审理后认为,上述车辆管理公约对小区业主均具有约束力。周某等驾驶的车辆多次不按规定停放且不听合理文明劝导,又拒绝签署遵守管理公约的承诺书,为确保小区消防安全,物业公司依据管理公约对违停车辆实施管理,并将其车辆自动识别信息删除,并无明显不当。

  一审法院作出判决,驳回原告的诉讼请求。此后,周某等业主提出上诉。衢州市中级人民法院依法受理该上诉案件。二审过程中,承办法官了解到物业公司仍旧同意周某等作出书面承诺后,让周某等进出小区,于是反复劝说周某等人接受该处理方式,但周某等人仍旧明确表示拒绝。该案经合议庭讨论,一致认为,业主享有在小区停车的权利,但是其权利的行使必须遵守业主管理公约,不得损害公共利益和他人合法权益。最终,二审法院依法驳回上诉,维持原判。

  小区停车问题一直是热点问题。在停车资源客观有限的情况下,通过业主公约、管理规定的方式协调业主之间的利益,或许是化解困境的最合理方式。民法典对业主权利的修改完善,以及新增物业服务合同章节,都是试图进一步推进业主自治。如民法典规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。为了保障业主正当利益不受影响,民法典还赋予了有利害关系的业主通过诉讼等方式撤销不当的业主大会或业委会决议。

  专家认为,物业服务企业实施的行为,包括物的管理和人的管理两个部分,即物业服务企业不仅应该管理相关的建筑物及其附属设施,还要维护物业管理区域内的秩序。而其之所以能够管理相关业主的不当行为,其管理权利的来源正是该条所称的“业主的委托”。

  “这种委托,未必需要具体明确的授权。按照管理公约的要求履行相关物业服务职责,是物业服务企业基于物业服务合同关系当然产生的义务。本案中,物业服务企业也正是基于这个管理公约的内容,履行其应尽的职责。”浙江大学光华法学院副教授陆青说,本案中,物业公司并不存在管理过当的问题。业主应承担自身不当行为造成的后果,这也恰恰是实现业主自治的具体体现。只有业主充分实现自治,有动力去自治,才能从根本上解决小区治理和城市基层社会治理的顽疾。

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